西班牙让房产所有者看到合同可在一夜之间被改写

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西班牙刚刚向欧洲所有房产所有者表明，围绕其资产的规则可以通过法令在一夜之间被改写。比特币则是那种不会发生这种情况的资产。

我在 Universidad de las Hespérides 负责比特币硕士项目。我的研究领域关注人们如何在数十年而非数周内积累财富。在西班牙，几代人以来，家庭长期财富的答案一直是土地和房产，直到现在。

上周，政府几乎让这条路变得不可能。我写这篇文章并不是要否定房地产，而是因为西班牙刚刚威胁到了普通家庭少数几种长期积累财富的工具之一，而他们将需要另一种工具。

两项法令，一种信息

9月29日，西班牙政府批准了两项关于住房的紧急法令。它们在几天内生效，而国会原定于10月2日星期五举行听证会，不过该法令未获通过，尽管投票结果非常接近。

西班牙政府并未以普通法律的形式通过这些规则。9月29日，它批准了两项紧急法令（reales decretos-ley）。宪法只允许在“异常且紧急需要”的情况下使用这一工具。法令立即生效，随后国会有30天时间予以确认或废止。政府将改革拆成两项，以便分别投票，而不是让一项有争议的措施拖垮全部内容。

第一项法令将租金上涨限制到2027年底。如果某份租金已经高于官方参考价格指数设定的上限，则根本不能上涨。在其他所有情况下，双方可以同意调整；如果没有新的协议，涨幅不得超过2%。西班牙9月通胀率为4.9%，据国家统计局数据，这意味着房东的实际收入将依法逐年缩水。

第二项法令更进一步。在最低租期结束时，如果双方都没有发出通知，租约将自动连续续签五年；如果房东是法人，则为七年。房东若无法律列明的理由终止合同，必须向租客赔偿。赔偿金额在可能的情况下按国家租金参考系统计算，且每居住一年不得少于一个月租金。实际上，业主失去了在很大程度上收回自有房产或按当前价格重新出租的自由。

这些规则也适用于已经签署的合同，从下一次续约日期起生效（Provivienda summary）。这也是许多人认为这些法令违宪的原因。批评者认为，这些法令对双方在不同规则下签署的私人协议进行了追溯性改写，而宪法第9.3条禁止限制个人权利的追溯性措施。

国会并未解决这一问题。10月2日，第一项法令以178票对172票被否决，第二项法令以184票对166票被否决。随后，桑切斯宣布将于11月29日举行大选。

周二，部长会议再次批准了这两项法令，仅作了技术性修改，并将其提交给国会常设代表团（Diputación Permanente），在那里不需要 Junts 的投票。这是国会解散后取代全体议会的缩小版机构。桑切斯表示，关于自动续租的第二项法令只有在该机构予以确认后才会生效，而不是在《官方公报》（BOE）公布时自动生效。一家报纸咨询的法学家认为，这一做法接近滥用法律。

投资者可以接受严格规则。他们无法定价的是，规则在他们已经投入之后发生变化。最后这一点，是欧洲每一位房产所有者都应该反复阅读的内容。

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